［论文关口 键 词］ 业主委员会；物业 管理 属性； 公共 产品理论；善治 　　［论文内容摘要］ 业主委员会是中国 社会 制度变迁的产物，作为一个自治权的组织，在管理过程中产生了“集体行动的困境”。只有从 经济 学 的视角运用公共产品理论来分析物业管理的属性，才能找到业主委员会管理过程中“集体行动困境”的原因，并通过对物业管理这一准公共产品供给的生产过程与获取过程互为区分，认为多元协作管理是业主委员会善治的路径自由选择。中国毕业论文网www.lw54.com编辑。　　 　　业主委员会是中国社会制度变迁的产物，尽管2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》从 法律 上认同了业主委员会的法律地位和起到，但在实践中操作者中，业主委员会依然不存在着“集体行动的困境”。

本文白鱼运用经济学中公共物品理论来探究“集体行动困境”的成因，企图为业主委员会的善治获取路径自由选择。　　 　　一、业主委员会管理中的“集体行动困境” 　　 　　业主委员会在管理过程中的“集体行动困境”，集中于展现出为业主委员会的“缺位”“集体行动”中各角色主体的“错位”以及“集体行动”中缺少内外管理的有效地对话。代笔论文 http://www.lw54.com 　　1.业主委员会的“缺位”。

根据《物业管理条例》规定：住宅小区已交付使用并且入住率超过50%以上时，应该在该居住小区研发建设单位、小区所在地的区、县房屋土地管理机关 指导 下创建物业管理委员会，即业主委员会。但实际情况是，全国城市小区建设中，业主委员会发展速度已相比之下领先于物业公司。很多小区业主委员会没获得及时重新组建，有的及时重新组建一起，但充分发挥职责不显著，物业自治权主体“缺位”现象十分引人注目。

小区业主委员会没及时创建与完善，其原因主要集中于两个方面：一是某些物业公司与房地产开发商消极杯葛业主委员会的正式成立，视为自己的克星，对正式成立业主委员会不颇热心，或在正式成立的过程中设置种种障碍，使小区业主委员会得到身体健康发展。二是广大业主对正式成立业主委员会没自觉性，或不存在较相当严重“搭便车” 心理。业主委员会的“缺位”给物业管理与社区发展带给诸多问题：（1）物业公司作为寻求利润最大化的企业，小区内没重新组建业主委员会，相等小区没“主人”，物业公司既当“管家”又当“主人”，不不受监督的物业公司就不会作出有损业主利益的事情。（2）小区没业主委员会，使物业管理自治权内部缺少对话机制，业主与物业公司的纷争不有可能获得有效地解决问题，更容易造成对立升级，引起不理智的事件甚至暴力冲突。

（3）影响物业管理 市场 的身体健康发展。小区没业主委员会，物业公司难以解雇，经营水平劣的物业公司也就不有可能通过市场竞争构建优胜劣汰，影响社区自治权机制的茁壮。（4）阻碍社区合作和公民自治权精神的培育。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.“集体行动”中各角色主体的“错位”。在全国各个城市的小区管理中不存在各种利益冲突，有时甚至经常出现“流血事件”。其实质就是“集体行动”中各个行动主体的角色经常出现了“错位”，即业主、物业管理企业、政府等的组织在小区管理时经常出现了角色恐慌、功能模糊不清。

业主对物业管理参与性较强是“集体行动”的少见现象。其主要展现出为部分业主缺少物业管理常识，不存在“搭便车”现象，身份切换不适应环境，“等、靠、要”等倚赖心理相当严重，依然习惯于把自己当成“单位人”，而不是“社区人”。

业主参与度较低不仅影响业主委员会的产生，而且还影响正式成立后的业主委员会的有效地管理以及住宅小区的公共利益的构建。　　物业管理企业作为市场经济中的主体，其仅次于目标就是利润最大化。它在供给物业管理时，如果没有效地的监督、又具备一定的垄断性，尤其是当“委托人”缺位的情况下，由于信息的不平面，就不会经常出现“集体行动”中的“逆向 道德 ”问题，现实表现为物业管理价格低、物业管理供给严重不足，经常出现物业管理的“供给失灵”。

　　政府作为公共利益的权威性分配者，在小区管理中却经常出现了责任缺陷现象。作为住宅小区管理的最初推动者，其在实 行政 府服务社会化、政府职能市场化的过程中经常出现了偏差，对确保业主权利、维护业主利益、规范市场不道德、分担适当的服务和管理方面缺少适当的法律、制度和政策的确保。

同时政府某些部门和官员在对物业管理方面也依然运用单一的行政命令式管理方式，造成了政府部门在“集体行动”中的“不作为”或“内乱作为”。作文 http://www.lw54.com/zuowen/ 　　3.“集体行动”中缺少内外管理的有效地对话。

目前，我国新建的城市住宅小区，在同一个居民群体中经常出现几个分段的、功能重合及所属的组织有所不同的居民的组织，还包括物业管理企业、社区服务中心、居委会、业主委员会等。这些的组织由于缺少适当的协作和交流，导致社区内居民思想的恐慌、不道德上的冲突及受限资源的浪费，从而影响城市社区的身体健康发展及我国改革成果的更进一步深化。这种对立随着住房制度改革的深化而日趋激烈，例如，以业主为中心的物业管理模式和以居委会为中心的社区管理模式之间的对立；以财产关系、利益关系、亲缘关系等为纽带的居民自治权的组织（如业主委员会）和传统的街道、居委会管理的组织之间的对立；社区居民在市场经济条件下的价值倾向和计划经济条件下的价值倾向之变化的对立等等①。

　　从实践中上看，有所不同的组织在利益、权限及活动领域不存在对立、相互之间尚能缺少或者仍未发展出有各自都能拒绝接受的协商机制，这既是我国多中心管理结构中政府、企业、居委会与业主委员会等的组织面对的一个最重要而严峻的问题，也是业主委员会内部管理与外部管理缺少有效地对话的现实表现。　　 　　二、业主委员会善治的基础：物业管理的属性分析 　　 　　公共物品与私人物品的本质有所不同主要反映在两个方面：一是消费的非竞争性，二是消费的非排他性。

非竞争性就是指消费行为方面谈的，即一个人对某一公共物品的消费，并不敌视其他人对它的同时消费，并且每个人的消费对象都是该物品的供给总量，减少一个人也会影响到其他人的效用。非排他性则就是指消费主体方面来讲的，即无法根据某人否缴了费来要求他的消费资格，定也许可。

因此，辨别一个物品是公共物品还是私人物品可以根据这两个特点来辨别。论文网 http://www.lw54.com 　　1.物业管理在非竞争性方面的特征。非竞争性主要就是指消费者主体数量和消费者取得效用的数量上对公共产品展开界定的。从消费者主体数量上看，物业管理对消费主体的数量有一定的容许，或者说，物业管理不存在着“容量”问题。

在它的容量之内，对物业管理的消费具备非竞争性，减少一个消费者（业主）会影响现有消费主体（业主）的消费效用，也会减少物业管理的边际 成本。但一旦业主数量多达了容量容许，如某些开发商为了取得超额利润，不择手段增加绿化面积、公共设施和公共设备，增大楼栋之间的面积，违规减少楼层来减少消费者（业主）；或是物业管理公司利用公共设施违规租赁给非业主（物业其他的用于人），则业主对物业管理这种产品的消费就不会经常出现挤迫状态，每个业主取得的效用就开始增加。换句话说，物业管理产品的消费就开始产生竞争性。

这是物业管理与显公共产品的一个显著区别，或者说，是物业管理服务产品的第一个本质特征，即局部挤迫性。从消费者对公共产品取得效用的数量来看，在一定时期内每个消费者（业主或物业用于人）对物业管理的消费数量和取得的效用数量是各不相同的。

之所以不会产生这种区别，主要有两个原因：一是消费者对物业管理的市场需求数量有区别。这种市场需求数量区别有可能由其收入水平和消费习惯等因素要求。例如经济收益低的消费者，对物业管理的需求量就不会大一些。二是物业管理在消费数量上是可以计量的。

每个消费者在一定时间内，如一个月或一年内，用于物业管理的数量都可以计算出来的，它的表现形式是物业管理费，即我们可以从每个业主所享有的物业面积的大小来取决于。当然这里无法回避不存在有反感的物业市场需求但因经济状况而无法对物业管理展开“消费”的情况，如以前的破产单位的职工住房，由于单位已不不存在有的物业管理完全是没，很多的房屋由于经济原因而年久失修，出了“危房”。

由于这两条原因，就产生了物业管理消费数量上的非平均分配性，即在一定时期内消费者对物业管理用于数量上的差异。应当说道，消费数量上的有所不同是私人产品的特征，但是由于它与定公共产品联合消费性同时共存，因此也沦为我国物业管理的一个本质特征。

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